INFO TIPS: Precio correcto vs. precio deseado: cómo fijar el precio que el mercado sí paga

Por qué el “precio deseado” frena y el “precio correcto” vende

Todos tenemos un número en la cabeza. Lo hemos oído en el portal, lo hemos visto en un anuncio, nos lo ha comentado un vecino. Pero el mercado no compra “deseos”: compra valor real. La diferencia entre un anuncio que se enfría y una venta eficiente suele estar en la metodología de precio.
Cuando el precio refleja datos de cierre (no solo ofertados) y está ajustado a estado, microzona y liquidez, las visitas se convierten en ofertas cualificadas y los plazos se acortan.

Qué es “precio correcto” (y por qué funciona)

El precio correcto es el rango al que compradores comparables están dispuestos a cerrar hoy, en tu microzona y para una vivienda con características y estado similares. No es un único número mágico; es un intervalo objetivo que encaja con la demanda real.
Funciona porque reduce incertidumbre: el comprador percibe coherencia entre lo que ve, lo que cuestan alternativas similares y lo que dice la documentación.

Cómo se obtiene (sin bolas de cristal)

1. Comparables vendidos (no solo ofertados): operaciones cerradas en los últimos 3–6 meses en radios y tipologías equivalentes.

2. Microzona y liquidez: misma calle o entorno inmediato, servicios a pie, acceso ZBE, transporte, ruido/viento, vida de barrio.

3. Estado y eficiencia: reformas, conservación, instalaciones, CEE y confort (luz, ventilación).

4. Extras que sí mueven el precio: ascensor, garaje, trastero, orientación, alturas, vistas.

5. Tiempo en mercado de la zona: si los inmuebles gemelos tardan 30–45 días, ésa es la pauta. Si superas ampliamente ese rango, el precio no está alineado.

En JBM cruzamos estas capas con un dossier de comparables y una lectura honesta del estado y la microzona. Resultado: rango objetivo y estrategia de lanzamiento.

Estrategia de lanzamiento: donde se gana (o se pierde) el tiempo

• Escalones de búsqueda: portales y filtros trabajan por tramos (p. ej., hasta 300.000€). Publicar en 299.000€multiplica visibilidad frente a 301.000€.

• Ventana de atención (las dos primeras semanas): es cuando más ojos te ven. Si el precio está bien, llegan visitas cualificadas.

• Regla 15/30: si en 15 días no hay visitas de calidad, revisa; si en 30 no hay ofertas, ajusta.

• Margen de negociación real: no “inflar para bajar”. Mejor salir al punto competitivo y defenderlo con datos.

• Staging y foto acordes al precio: un rango premium exige presentación premium (orden, luz, relato fotográfico).

Errores habituales que alargan la venta

• Tomar como referencia el piso del vecino… que aún no ha vendido.

• Sumar el coste de una reforma 1:1 al precio (el comprador lo valora de forma distinta).

• Ignorar actas de comunidad, ITE/IEE o derramas que afectan la percepción de riesgo.

• Cambiar precio tarde: el anuncio ya se enfría y pierde prioridad en portales.

• No escuchar el feedback de visitas cualificadas (objeciones repetidas = señal).

El precio correcto no es el que más nos gusta: es el que el mercado paga hoy por una vivienda como la tuya, en tu microzona y con tu estado. Definirlo con datos y comunicarlo con calidad es la diferencia entre vender bien o esperar sin plan.

Si estás pensando en vender o comprar una propiedad, en JBM Servicios Inmobiliarios contamos con un equipo profesional preparado y las herramientas adecuadas para ayudarte a alcanzar tu sueño.