Tasación bancaria vs. valoración de mercado: pon a trabajar los datos a tu favor

Por qué no son lo mismo

La tasación bancaria es un informe regulado que el banco usa para medir riesgo y calcular el préstamo. Su objetivo es prudencial. La valoración de mercado busca el precio vendible hoy, integrando lo que pagan compradores comparables en tu microzona por un inmueble con estado similar. Dos fines distintos, dos números que pueden divergir.

Cómo se construye una valoración que vende

• Comparables vendidos (3–6 meses): cierres reales, no solo anunciados.

• Microzona y liquidez: servicios a pie, acceso ZBE, ruido, orientación, altura, vistas.

• Estado y eficiencia: reformas, instalaciones, CEE y confort.

• Extras que sí pesan: ascensor, garaje, trastero, terrazas útiles.

• Escalones de búsqueda: publicar en 199k/249k/299k multiplica visibilidad.

Por qué a veces difieren

Una tasación puede apoyarse en testigos más amplios o prudentes (metodología, radios mayores, ajuste por riesgo). La valoración comercial incorpora comportamiento de demanda (ritmo de visitas, oferta competidora, feedback) y tiempo objetivo de venta.

Estrategia JBM: del papel a la oferta

1. Valoración con rango objetivo (no un número rígido).

2. Plan de lanzamiento por escalón y ventana de atención inicial (2 semanas).

3. Staging + fotografía acordes al posicionamiento.

4. Regla 15/30: si en 15 días no hay visitas cualificadas, revisamos; si en 30 no hay ofertas, ajustamos.

5. Dossier (CEE, plano, actas, gastos) para defender el precio con evidencias.

Errores que cuestan semanas

• Salir al precio de la tasación sin validar demanda real.

• Mirar solo ofertados del portal “que aún no venden”.

• Sumar reforma 1:1 al precio final.

• Cambiar tarde: el anuncio se enfría en portales.

Caso breve

Piso en Benicàssim. Tasación: 245.000€. Valoración JBM (vendidos, estado, microzona): 229–235k. Lanzamos en 234.900€ (escalón 235k) con staging. 12 días: 9 visitas cualificadas, 2 segundas visitas, oferta a 232.000€. Cierre en 32 días.

La tasación te ayuda a financiar; la valoración te ayuda a vender. Cuando ambas dialogan y la estrategia es coherente, el mercado responde.

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