Qué es un contrato de arras y qué diferencia hay con otros tipos de contratos preventa
Cuando encuentras la casa perfecta para ti; con el espacio suficiente, en la ubicación que buscas y con la distribución que necesita tu familia, no quieres que nadie se te adelante en la compra. Quieres reservarla para poder hablar con el banco tranquilamente y realizar todas las gestiones pertinentes para hacer efectiva la compra; y precisamente para eso existe el contrato de arras.
Legalmente el contrato de arras es un acuerdo jurídico, entre comprador y vendedor, por el que se reserva el derecho sobre la vivienda mediante la entrega de una cantidad en materia de señal.
Los contratos de arras más habituales son los penitenciales pero existen varios tipos en función de la penalización por incumplimiento. Estos tipos son:
- Arras confirmatorias: en este tipo de contrato se acuerda el precio la vivienda y la cantidad necesaria para efectuar la reserva, que se entregará a cuenta sin autorización a desistir en caso de incumplimiento. Si el contrato no se cumpliera, el comprador perjudicado podría exigirlo o pedir una compensación por daños y prejuicios, siempre que probara los mismos.
- Arras penales: la finalidad de este contrato es asegurar el contrato de compraventa. Su incumplimiento supondría una indemnización de daños y prejuicios, pero no impide la exigibilidad de cumplimiento.
- Arras penitenciales: este contrato supone un medio lícito para que las partes puedan desvincularse del contrato mediante el pago de la señal o la restitución de la misma, en el caso de que el incumplimiento provenga del comprador.
En muchas ocasiones, se subestima la importancia de estos contratos y no se valoran las obligaciones que establece tanto para compradores como vendedores. Por eso, resolvemos las dudas más frecuentes al respecto:
¿Qué datos debe incluir el contrato de arras?
En el contrato de arras se deben especificar los mismos datos que aparecerán posteriormente en el contrato definitivo que por lo general son:
- Identificación de la vivienda y sus anexos
- Precio de la vivienda
- Forma de pago
- Plazo previsto de otorgamiento de la escritura pública
- Pactos sobre distribución de gastos, en caso de que exista
¿Qué cantidad se establece como señal?
Además del precio final de la vivienda, en el contrato se establecerán las cantidades que se entregarán en materia de señal de reserva.
El precio establecido incluirá los honorarios del agente o la empresa comercializadora y el IVA.
Además, se especificará la cantidad entregada a cuenta por el comprador, que se deducirá del importe total al entregarse la escritura definitiva. Esta cantidad dependerá de lo acordado entre las partes pero es habitual fijar como señal un 10% del precio total de la vivienda.
Si se hace entrega de la señal mediante cheque bancario, es imprescindible que este sea nominativo para poder acreditar su pago en caso de que sea necesario.
¿Qué obligaciones aceptan ambas partes con la firma del contrato de preventa?
Con la firma del contrato de arras, el comprador se compromete a adquirir la vivienda en el plazo y las condiciones establecidas.
Eso sí, contemplando la posibilidad de desistir lícitamente de la compraventa. Supuesto en el que el comprador se perderá la cantidad entregada como señal.
Este mismo derecho se reconoce al vendedor que como penalización deberá devolver la señal por duplicado.
Muy importante comprobar siempre que el documento refleje de forma clara y concreta:
- Las cantidades que se entregan en concepto de arras.
- La deducción de la cantidad fijada como señal en el pago final de la vivienda.
- Las penalizaciones pertinentes en caso de incumplimiento.
¿Qué impuestos gravan los contratos de arras?
Si hablamos de viviendas de obra nueva, la cantidad entregada como señal en la firma del contrato de preventa está sujeta al IVA.
Por el contrario, las transacciones de casas de segunda mano están gravadas por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
¿Quién firma el contrato de arras?
El firmante del contrato de arras es el que posteriormente figurará como propietario de la vivienda.
Por ello, aunque los matrimonios en régimen de gananciales no precisan la firma de ambos cónyuges ya que se sobreentiende la titularidad de ambos, en matrimonios con separación de bienes será necesario que ambas partes firmen el contrato de arras si quieren ser cotitulares de la vivienda.
En el proceso de compra de una vivienda, tu agente inmobiliario velará por tus derechos y gestionará todos los trámites necesarios para convertirte en el propietario de la misma. Déjate asesorar por él y haz que todo sea más sencillo.
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