Cómo reclamar los gastos de formalización de la hipoteca

25/04/2017

Una hipoteca es una de las inversiones más importantes que hacemos en nuestra vida. Y es que, comprar una vivienda es un gasto elevado y muy pocos pueden hacerlo sin un préstamo hipotecario.

Cuando compramos una casa, aceptamos que estaremos varios años ligados a una entidad bancaria para pagarla y que esto condicionará la economía familiar. Sin embargo, hay una serie de gastos que hasta ahora recaían sobre la persona deudora y que recientemente se han considerado abusivos. Estos gastos son los conocidos como gastos de formalización de la hipoteca.

En este sentido, fue el Tribunal Supremo el que a finales de 2016 declaró como abusivas las cláusulas con las que algunos bancos obligaban a sus clientes a pagar todos los gastos de formalización de las hipotecas, ya que en realidad, son las propias entidades las que deberían hacerse cargo de ellos por ser las más interesadas en registrar la escritura hipotecaria.

Así, a partir de esta sentencia, del mismo modo que ocurrió en su momento con la cláusula suelo, estas cláusulas se han declarado nulas y los prestatarios pueden reclamar su devolución a la entidad.

¿Cuáles son en concreto los gastos de formalización de la hipoteca?

A grandes rasgos, nos referimos a gastos de formalización de la hipoteca cuando hablamos de gastos que se incurren sobre la tramitación del préstamo hipotecario, no los relacionados con la compraventa de la vivienda. Estos son:

  • Facturas de Notaria y Registro de la Propiedad
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

En el caso del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados no hay un acuerdo sólido ya que algunos expertos defienden que son responsabilidad del banco y otros afirman que debería ser un gasto compartido entre banco y deudor. Sin embargo, sí están sujetos a reclamación igual que los gastos de notaría y registro de la propiedad.

¿Qué proceso  se debe seguir para llevar a cabo la reclamación?

En primer lugar se debe hacer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco o entidad con el que se ha efectuado la hipoteca, o si es el caso, la nueva entidad que ha absorbido o se ha fusionado con aquella a la que se pidió el dinero originariamente. En Internet, existen varios modelos de reclamación descargables para llevar a cabo esta reclamación.

Una vez realizada esta reclamación, la entidad dispone de 2 meses como máximo para efectuar una respuesta. En caso de que esta respuesta sea negativa o no haya llegado, el reclamante podrá proceder a interponer una demanda judicial o realizar la reclamación al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

Si se recurre al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, éste abrirá un expediente y en un plazo máximo de 4 meses remitirá una respuesta. Si la respuesta es favorable al reclamante, la entidad afectada puede tomar la decisión de acatar el criterio del Banco de España pero legalmente esta conclusión no es vinculante por lo que no obliga al banco a devolver dichos gastos.

Hasta ahora, el porcentaje aproximado de rectificación por parte de las entidades bancarias es del 40%.

En última instancia, si no se consigue la devolución por ninguna de las vías anteriores, el proceso debe concluir con la imposición de una demanda judicial por parte del deudor a la entidad.

¿Qué coste tiene la reclamación de los gastos de la hipoteca por vía judicial?

Además de los gastos propios derivados de la documentación necesaria para realizar la demanda, para llevarla a cabo el reclamante deberá acudir a un abogado o a una de las asociaciones de consumidores, como son Adicae, OCU o Facua.

Las asociaciones de consumidores exigen al demandante afiliarse mediante una cuota, que por lo general oscila sobre lo s30 euros mensuales, más la cuota de alta en algunas de ellas.  Asimismo, cobran una cantidad fica para llevar a cabo la demanda que suele estar entre los 90 y los 200E, o en alguno de los casos un porcentaje del dinero recuperado.

Cuando acudimos a un despacho de abogados, la cuota suele ser de 100-200€ para la presentación de la demanda y en caso de ser favorable, un 10% sobre la cantidad recuperada.

¿Cuál es el plazo para realizar la reclamación de los gastos?

En las hipotecas vigentes, el reclamante dispone de 4 años a partir del día siguiente a la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo, es decir hasta el 24 de diciembre de 2019.

Para hipotecas ya abonadas, se podrá reclamar si el pago se realizó dentro de un plazo de 4 años anteriores al 23 de diciembre de 2015.

¿Qué documentación es necesaria para efectuar la reclamación?

  • Factura de los gastos de notaría en la que se suscribió la hipoteca.
  • Factura de los gastos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • Factura de los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad de la hipoteca.
  • Factura de la gestoría encargada de la tramitación, si se recurrió a alguna gestoría.
  • Factura de la tasación del inmueble, en caso de existir.
  • Último recibo del pago de la hipoteca, si todavía se encuentra vigente.
  • Escrituras correspondientes a la cancelación o novación de la hipoteca y todas las facturas vinculadas, si la hipoteca ya ha sido pagada en su totalidad.

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